星期四, 15 1月 2015 00:41

东盟一体化:2015泰国房地产市场前景展望

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泰国星暹日报记者尤东婕专访泰国Fragrant房地产集团首席执行官,透析泰国房地产未来发展趋势。泰国的房价会持续升温。”——刚刚落座,泰国Fragrant房地产集团首席执行官段一鸣先生便直奔主题:“即便使泰国小范围的政治环境动荡,在东盟一体化的大势所趋之下,泰国的房地产只升不降!”

泰国曼谷公寓Fragrant房地产集团Circle 2项目

2014年12月1日,曼谷黄金地段之巅,塔纳蓬大厦31楼,被业界称为地产新贵的段一鸣在他的会议室里接受了星暹记者尤东婕的专访。一坐下就对早先因政治动荡而造成的“曼谷楼市大势已去”的说法做出了回应。

段一鸣,虽为新贵,在面对今年年初政治动荡对房地产行业的巨大影响时,他稳如泰山。虽为儒帅,在面对建筑环保建材高投入的风险时,他坚持己见,以厚德载物的君子禀性带领团队在环保与创新的滩涂上奋力跋涉。虽为商才,在Fragrant 屡获国际环保建筑大奖时,他低调谨慎,以细节成就未来的决心坚持独创绝不盲从。

创业

天行健,君子以自强不息。

初闯暹罗时段一鸣十九岁,从早期的进出口贸易到现在的房地产,在泰国打拼20余年。早年从事金融贸易——他一度以为这是一生为之奋斗的事业,可上个世纪末出现的那场经融风暴,让他初尝失败的苦涩,而这,也成为了他创业生涯一个关键的转折点。

“当时泰国的金融系统几乎全部瘫痪,痛定思痛,我开始对金融风暴起了兴趣,并着手研究学习金融风暴的成因,为了能更好的接受系统教育,我开始攻读经济学。”段一鸣回忆那场风暴时并没有过多地描述当时经济大萧条的惨状。

事实上,透支性经济高增长和不良资产的膨胀的大环境中,保持较高的经济增长速度,是发展中国家的共同愿望。当高速增长的条件变得不够充足时,为了继续保持速度,这些国家转向靠借外债来维护经济增长。到20世纪90年代中期,亚洲有些国家已不具备还债能力。在东南亚国家,房地产吹起的泡沫换来的只是银行贷款的坏账,于是,1997年7月2日,泰国宣布放弃固定汇率制,实行浮动汇率制,继而引发了一场遍及东南亚的金融风暴。

从那时起段一鸣开始梳理世界房地产行业的发展脉络,与旁人不同的是,他从这个萧条至极的行业中看到了这个市场的发展前景和爆发力。

“同时极有发展潜力的行业还有新生物科技、电子信息产业、新能源产业等产业,但对于一介粗人来说,房地产入行的门槛最低。”段一鸣轻描淡写。

同年,泰国当届政府——川立派政府根据国际货币基金组织指引的新自由资本主义理念,试图进行经济改革,奉行严格的财政政策,保持高利率和削减政府开支,政府颁布称为“苦药”的11项法律,政府认定这些措施令经济好转——泰国在1999年录得自危机以来首次国内生产总值正增长。但事实上,与拉丁美洲和非洲的经济问题不同,亚洲金融危机源自私营企业,国际货币基金组织的措施并不恰当。1999年录得正增长的原因,是泰国国内生产总值已经连续两年下跌所致(在1998年内已下跌10.5%)。按泰铢和美元汇率比计算,泰国国内生产总值分别在2002年和2006年才回升至1996年水平,简单来说,泰国在97金融风暴之后的十年里,房地产市场并无生机。

以当时的经济大环境来分析,跨入房地产门槛并不如段一鸣说的轻松,谈到那段艰辛岁月他说,“得益于合作伙伴的信赖和个人兴趣,房地产事业便在我手上由零开始一砖一瓦垒起来”段一鸣迟疑了一下,“那时应该是2004年”。

他用十年的时间来证明了当时的决定。2004年,段一鸣的房地产帝国——fragrant房地产有限公司初具规模。

其实不只是房地产,每一项事业的发展都有其独特的魅力,商场风云变幻飓风四起,任何企业离破产都只有100天。除了居安思危之外,创业者的心应披上铠甲,他们更应该具备的素质就是百折不挠。

“欲成大事者不会让失败或者自尊成为创业的阻碍,敢于从头再来的的才是真英雄。”这是段一鸣对英雄一词做的定义。也确实如此。

前景

博观而约取,厚积而薄发

制约因素

包括最近中国中央银行降息在内的一系列支持性政策公布后,国民抵押贷款申请将更加容易、房地产市场人气将得到一定改善,因此房屋销售量将开始回温。而泰国房地产销售数据显示中国籍客户在近年呈现快速增长的趋势,因此,有评论分析中国房地产市场的人气改善将会制约泰国房地产市场在2015年的增长。对此,段一鸣持有不同观点——“央行降息对中国房地产行业回温的作用可能不如中国国内一些经济评论员说的那么大。在中国能轻易购置房产的人往往不是着急住房子的人,真正想住房子的人不一定买得起房子。”他认为,房产资源往往都在那些希望房子涨价的富人手里,购置房产是一种投机性行为,所以央行降息不会是中国房地产市场运作最大的推手。

事实上,央行降息的目的也不是为了推动房地产经济,而是由于整个世界的大环境大背景的通货紧缩,世界所有央行都有或者将实施这一举措。再者,中国房地产回温与否对泰国房地产的影响并不大,能购置海外房产的那部分人不会因为央行降息而改变投资海外的初衷,转去国内购置房产。

真正对泰国房地产起作用的是中国经济腾飞以后对整个东南亚周边国家经济的带动作用。

泰国房地产发展前景

随着东盟一体化的逐步建成,泰国将成为东盟经济的发展核心成员国,中国通过中国-东盟自由贸易协定实施推进与东盟的贸易投资发展、打造“升级版”中国—东盟合作的举措,这是泰国房地产经济的SWOT分析中最优的O(opportunity),而泰国占尽天时地利的地缘优势则是其最大的S(Strengths )。泰国房地产的前景极为可观。

1.比较经济

从区位因素来看,泰国在东南亚相当于比利时于欧洲,占尽天时地利。比利时的布鲁塞尔在整个欧洲来说,是至关重要的交通枢纽 ,泰国同样拥有这样的地缘优势。从旅游前景来说,泰国又与法国极为相似,不管是风土人情还是自然景观都对境外游客有着极大的吸引力。

简单来说,泰国即是东南亚核心的交通枢纽,其本身又具有旅游承载力。

随着东盟一体化的建成,泰国以其独有的地缘优势将成为东南亚的经济龙头,这一股浪潮将催生大量中产阶级,直接带动内需消费。而这部分人就是房地产投资最大的潜在客户。

在泰国建立东盟核心地位的过程中,段一鸣认为,若是当局能对商品增值税做一些合理降低,让游客能在泰国买到与在法国原产地价格相当的香水,让游客能在芭缇雅的游艇上喝到与澳洲原产地标价相当的葡萄酒,必然能进一步扬长避短,发挥本国的比较优势,从而助力推动整个泰国的产业发展。

2.雁群效应

在亚洲经济观察署评论员扎录博尼眼中,中国是一个可怕的国家,在整个世界历史上没有任何一个国家的任何经济发展时期能有今日中国的速度。

改革开放三十年来,中国GDP的增长保持着每年10%的增长速度,资本积累以几何倍数形式增加,中国不是新加坡,它的资本积累的基数极大,当一个国家积累了大量的资本以后,手持资本的中国人便开始走出国门往海外投资。

东盟一体化的建成是腾飞后的大国拉动区域经济、并与各邻国形成互助互利伙伴关系的最直接有效的措施,这必然会形成“雁阵效应”。

在东盟一体化的经济阵型中,中国是头雁,以其雄厚的资本迅速将贸易商机辐射到整个东南亚甚至环太平洋地区,以其高效敏捷的经济发展方式拉动整个区域的经贸增长。而东盟各成员国做为雁群中的受益方,以最低的经济发展成本,乘着大国的经济辐射效应,迅速地提升本国的国民生产总值。东盟的建成意味着各成员国间将组成一个彼此相互影响和相互促进,密不可分、坚不可摧的经济共同体。

3.流体经济

有一个物理定律叫“流体力学”,对于这样的经济现象我们可以套用称之为“流体经济学”。

东盟一体化的建成必须依靠交通基础设施的辅助,泛亚铁路以及相关高速公路、铁路的建设将会成为东盟的经济大动脉。其中最直接的表现就是人口流动加大,而人口流动带来的是经济大国的资本转移或者产业转移。

日本在经济高速发展时期,将其国内的劳动密集型产业往韩国、中国台湾地区转移。随后十年韩国与台湾等国家、地区经济逐步发展起来,于是劳动密集型产业又被转移到廉价劳动力资源充沛的中国大陆。现在中国经济腾飞了,东南亚国家成为了中国最好的经贸合作伙伴——缅甸、孟加拉、柬埔寨、老挝……其中泰国非常特殊。中、泰经贸合作往来密切,但泰国却不是中国劳动密集型产业的转移国,中泰之间确实相互建立了一些工业园区,譬如罗勇工业园就汇集了六十多家中国著名的企业,但这部分企业转移来泰国的目的大多不是为了当地的廉价劳动力,而是为了向第三国出口时控制关税成本——中国向泰国产业转移,大多是资本转移。

2014年11月12日至13日在缅甸举行的东盟峰会和东亚峰会上,中国国务院总理李克强强调推进区域全面经济伙伴关系协定的方向,力争区域全面经济伙伴关系协定在2015年底前结束谈判。同时,中国还计划打造“升级版”的中国—东盟关系,并提出力争于2015年双方贸易额达5,000亿美元、2020年达1万亿美元、2020年双向投资额达1,500亿美元的目标。

2014年1-9月中国与东盟贸易额为3,466亿美元,使东盟成为中国的第三大贸易伙伴,仅次于欧盟及美国。

中国通过中国-东盟自由贸易协定实施推进与东盟的贸易投资发展、打造“升级版”中国—东盟合作的举措将有利于泰国经营商更加便利地在中国和东盟开展经营。

从泰国房地产市场来讲,这是最好的时期。市场经济是一个巨大的推手,这是一种大势所趋。

得先机者得天下。正如段一鸣的分析,泛亚铁路一旦建成,将会直接成为南亚甚至环太平洋经济圈的大动脉,除了推动区域旅游、物流等产业趋向成熟之外,更带动着整个东南亚的服务业及轻工业的再次腾飞。

东盟一体化建设的逐步完成,中小型企业在东南亚各国遍地开花,而中国国家开放银行的100亿美元的大国资本转移则是锦上添花——经济调控大趋势之下,走出去刻不容缓。而作为硬件的泰国的土地资源管理现状、信贷风险现状、工程建设管理现状、房屋销售现状均已发展成熟。

经济大环境分析至此,泰国房地产的未来发展趋势,你看得到。

 

管理

 

不为外撼,不以物移,

而后可以任天下之大事

 

企业文化

 

一项事业,是一种组织社会资源的宏观融合再体现,包括资本、人脉、技术等方面的积累,并用来推动一个组织的正面发展。以利他利我的理念,壮大组织,建设行业道德规范,最终回馈于社会,这便是企业文化的概念。

fragrant的品牌文化很简单——改善房屋的品质,改善人们生活的品质。

“从我个人来说,在我的事业发展到对我个人职业素养有更高要求的阶段时,我所研究的专业与我的实践经验成为了一笔再珍贵不过的财富。”段一鸣认为真才实学并能成功运用于商道比任何文凭来的都有力,做事业的人不应拘泥于旧有的社会价值取向,任何华而不实的形式主义均不可取。

这一点同样体现在fragrant建筑上,他坚持选择最环保实用的建材,专注于改善房屋品质而不是过多的华而不实的品牌宣传——品牌文化用以要求高质量的产品和服务时,往往不需要苦心经营宣传,口碑从来都是建立在产品的高质量上的。

经营理念

西门子企业年龄上百年,以其永续经营的价值观,形成一种推动企业永不止步的经营模式。亚洲的公司平均年龄30岁,欧洲的公司平均年龄56岁,区别在于决策者对于企业经营理念与知人善任的能力。

在段一鸣看来,决策者的经营理念操作起来是一种价值观的分享。分享对象包括客户、企业相关责任人、股东、企业员工。“对客户来说,最直观地感受决策者经营理念便是产品,所以在产品的态度上,我们精益求精,在选择建材与设计上要更具前瞻性,提前考虑好建筑可能出现的各种问题,并采取预防问题发生的措施。”在相关责任人方面,段一鸣坚持与提供优质货源的供应商长期合作——“在这个行业里,频繁更换合作伙伴的人,一定多少存在一些信誉方面的问题。”其实道理很简单,合作双方只要各尽其责,那么长期合作便不是难事。fragrant在第一处楼盘所合作的电梯供应商就成为了长期友好的合作伙伴。

从企业员工的角度,作为员工进入一家企业后将从两方面得益:一方面自然是生活水平的提高,另一方面是个人职业素质的养成和工作能力的提升,好的管理者会放手让每个员工都得到锻炼和学习的机会。

环保建材

这个能源面临枯竭的时代,所有房地产商都在考虑的问题是如何协调“ 实现住户的最大利益”与“节约能源消耗”方面的矛盾。

“实现住户的最大利益在我的理解是给予客户物美价廉的东西,这便要从两个方面来控制,一为成本控制。二为建材设计的优质保证。而'节约能源消耗'则是着力于建设环保地产模式。”段一鸣的结论是“归根结底最主要的矛盾来自建筑成本控制与高额环保建材投资。”

fragrant的解决思路是给客户带来新的消费价值观。

“在我从事地产行业初期,我就坚信环保的高成本投入是为了让将来的生活成本更低。”段一鸣告诉记者。由2009年开始,fragrant团队就开始飞赴世界各地选择优质建材应用于楼盘建筑,其中选材过程中耗费的人力物力极大,而这也是最令他骄傲的地方,所谓精于细节便是以极为严谨的态度处理每个细微之处。

建材的最终敲定,需要经过整个团队专家组实地考察研究,因地制宜地取材。在段一鸣的创业生涯中,确实有股东认为高投入的环保建材成本会直接影响楼盘收益而撤资退出,但在他看来,楼盘不是儿戏买卖,一家长寿的企业必须与客户一同成长、长久地陪伴客户,不应只顾眼前利益最终失去上帝的信任。

确实,即便是房地产商使用低成本非环保建材,非专业人士一时是无法辨别材质优劣的,但房屋质量对于住户来说便是如人饮水冷暖自知,路遥知马力,好口碑的建设是靠着质量做起来的。

节能减排

“所谓环保,就是为了让你将来生活的成本降低,不是什么了不起的东西。”段一鸣强调。

从住宅来讲,在购置房产入住后,户主每月的开支的比重最大的就是能源。能源又可分为三大块:制冷、暖能源,取光能耗,烹煮能耗。其中制冷、暖占去将近70%的城市能耗比重。

fragrant为客户节约能耗的思路是尽量隔绝温度,而这每隔绝一度所耗费的材料费都成几何倍数增加,越是有效隔绝温度的材质越昂贵。比如建筑墙面所使用的工业玻璃,普通的玻璃每平方需使用的冷气为600到800BTU才能控制室内温度,而fragrant所使用的玻璃每平方米使用的冷气为400BTU,原理就是好的环保建材可以有效隔绝室外温度,以达到节省能耗的目的。

除了隔热之外还要有效隔离紫外线,在兼顾两个“隔绝”的前提下还要保证透过玻璃能有90%以上的能见度,这也是高质量的环保建材直接等于高成本投入的原因。墙体是最好的隔热层,但是墙体隔热却也存热,晒了一天之后是要将热量释放到室内的,从城市建筑的设计来说,墙体占建筑总面积过多也不科学——城市夜景就是最好的室内装饰,没有夜景的建筑就失去其应有的魅力了。

目前整个泰国在制冷机器上使用的制冷剂为R19,而fragrant使用的制冷剂为R26,世界环保组织已出台相关规定要求停止使用R19制冷剂,由于结构的原因,更换制冷剂就意味着整台制冷机器的更换,若是当即更换,整个国家的制冷成本以及不良影响都极大,所以泰国工业院向世界环保组织申请至2020年全国统一更换。

fragrant考虑的是未来,选择一开始就用R26制冷剂,之后又选择了更新的R32制冷剂。一来环保制冷符合公司一贯风格,而来制冷效果更好,三来节约成本——fragrant的客户无需为更换制冷剂而担忧,更无需支付额外的更换制冷剂的费用,这就叫生活成本降低。

制热的问题相对制冷就简单一些。fragrant把冷气排出的热能回收加热生活用水,为客户提供24小时热水,这在泰国是首创。

“用科技解决未来的问题,即便是我的建筑成本增加,但为客户节约了生活成本。为了客户,我不能犯错。”段一鸣说,“环保是大趋势,我现在做别人十年以后做的事情,作为一个决策者,我要的是独创而不是跟从。我尊重自己的职业。”

细节成就未来

细节成就未来是段一鸣的座右铭,在他的概念里,从业者专注细节其实是对自己职业的尊重,在中国的传统文化里英雄是要力拔山兮气盖世,英雄要问苍茫大地谁主沉浮,其实一个人将自己肩上的责任扛起一分不松懈那就是英雄。

从商人的角度,细节应该是对客户负责。

所谓建筑,是要在相当长的一段时间内为人们遮风挡雨的地方,是人们的家。在相当长的一段时间内要抵抗各种自然现象的侵蚀,这就决定了这栋大楼从设计到投建一分一毫的误差都要精确计算,从选材到装修的一砖一瓦都要通过质量检测。任何一个环节的马虎,都是对客户生命的不负责任。

段一鸣说他接下来将着重打造fragrant DNA,将这一概念植入团队每个成员的意识里,从CEO到各级员工,再到实地操作的工作人员,都要专注于细节,并以细节构成优质的产品推向市场。“奔驰车在德国组装会比在亚洲组装的标价高,就是因为德国原厂的员工将细节追求到极致,不容一丝错漏马虎。”

伴随着建筑总量的不断攀升,建筑成为继交通、工业后的第三大能源消耗产业。“环保”一词在房地产行业中包含的不仅是防水、地基建设、室内门窗、电线管道、供热(冷)系统等建材选择问题,还牵涉到建设过程中的节能环保、智能优化等要求。

在追求企业利益最大化上,段一鸣更像一个文人,而非唯利是图的商人。在创新与坚持的滩涂上,他艰难跋涉,不屑于将别人的成功经验拿来当成创业真理。

他认为现在做环保型房地产是在做别人十年以后做的事情——“作为一个决策者,我要的是独创而不是跟从。”

经营

得“客”心者得天下

社会公益

企业由人操控,组织由人构成。且不说一个企业,单从开发一个人的潜能来说,尽可能地担当责任是最好的成长途径。在一个人思想没有成熟时,极易推卸责任,事实上这是一个人的最大的损失,一个团队中,多往自己肩上扛责任的人终究会成为个中翘楚。当一个组织中每个人都有这样的意识时,这个企业将会逐渐成长为行业的领头羊。

从房地产商的角度来说,首先要扛起对客户应负的责任,再者肩负合作伙伴的责任,并最终扛起社会的责任。

从事地产行业扛社会责任的最直接地表现为纳税,段一鸣常说挣100块钱,30块先给国家,30块分给我的团队,30块分给股东,剩下的才是收益。

段一鸣谈到明年计划向社会推出的一个公益计划——建立一个慈善基金,主动地去履行社会公益职能。

这里的关键词是“主动”。做慈善,主动和被动确实意义不同。翻阅Fragrant房地产集团宗卷,不见一起需要“公关”的“危机”。

便民设施

伴随老龄化社会进程不断加快,泰国“夕阳产业”炙手可热,老人住宅和健康产业相关的企业开始出现,有报告称,带有护理服务的老人住宅今后市场潜力极大。结合泰国社会现状来说,确实存在着一部分不婚不育族,在购置养老房产上,这部分人普遍都有一定的消费能力。再者,从泰国的气候、空气湿度、日照时长等因素来看,是个极为合适养老的国家——来泰国购置养老房产的欧美游客逐年增加。

在未来的房地产市场,谁能满足这部分消费者的需求,谁就能顺了夕阳产业的大流,成为行业翘楚。

“针对于老人住宅中的部分服务职能,fragrant在四年前就已有涉及。”段一鸣告诉记者。2010年fragrant专门拨出一笔经费来与曼谷当地一家非常著名的私立医院开展医护服务合作计划,对客户的需求制定相应的医疗护理服务,合作长达一年之久,获得客户的一致褒奖。“目前fragrant仍专注于环保地产的开发,这部分社区福利设施将会一步一步完善于实际。”从段一鸣的语气中可读出这位地产大鳄对夕阳产业的关注与野心。

风水考量

住宅风水是中国历史悠久的一门玄术。也称青鸟、青囊,较为学术性的说法叫做堪舆。晋代郭璞所著的《葬书》:“气,乘风则散,界水则止;古人聚之使不散,行之使有止,故谓之风水。”这是有关风水的最早的定义。

风水是中国的一门综合科学,结合了环境,地理,健康等等历史悠久的观察。有人认为风水是旧世界的迷信,阻碍了中国人的建筑设计,室内设计等的发挥创意。但风水实际上是一门极复杂的学科,风水学上有很多的论述其实是可以用科学理论来解释的。在选择建筑用地的时候段一鸣坚持要请大师到现场看风水,在建楼的朝向和户型设计上也要求设计团队参考风水学原理。他认为将风水科学化是房地产商要研究的重要课题。

“大自然很神奇,不同的环境气候之下会产生截然不同的物像特征:高原之上冰封三尺,牦牛天生长毛厚皮;深海之中压强极大,章鱼天生柔软抗压。因地而生物像就是风水的表象。”

段一鸣经常与同行分享,最伟大的设计师便是自然,建筑怎么设计应去参照百兽们如何打洞筑巢,环保怎么做那就学习万物怎么周而复始地轮回。fragrant的产品设计与开发的过程中,每一个环节都受到自然风水学的影响,在其合理的情况下会优先按照风水学的说法来选择方案。段一鸣认为,做为房地产从业者,将风水与建筑学相结合并将其体现在楼盘中,这是对客户负责。

房地产行业是一个负债高杠杆的产业,国际著名的大多数上市公司的负债率以1:1.5为健康值,但在房地产行业负债率达到1:3的企业比比皆是。资料显示Fragrant注册本金和负债率比为1:1.75,还有很大的融资空间。在谈到如何协调扩大市场份额和高投资风险的矛盾时,段一鸣说“企业真正的风险是没有市场,而不是融资。只要市场是活的,那风险就是完全可以控制的。非谈规避风险的措施的话,那么就是我只专注做一件事情一个项目,绝不一心多用。”

泰国购房建议

星暹:海外房地产投资已成为中国富人最热衷的投资方式,您认为应该如何规避投资风险?

段一鸣:泰国在东盟国家中是一个非常有投资潜力的国家,目前房地产行业发展已经到一个很成熟的阶段,各项房地产法也非常完善,在购置步骤皆合法的情况下,几乎不会有房产诈骗的风险。

当然还是要建议有赴泰投资意向的国人在购置房产时应考虑承建公司、地产公司的信誉,大的公司在房产施工、出售、物业管理的每个环节都做过精心的设计与安排,房屋升值更有保障。

购置房产当日的价格取决于其所在的环境、地段、楼盘设计等,但其实入住之后最重要的就是物业管理——生活使用性,在购买前应该了解其物业公司对户主的服务职能以及楼盘管理政策。

 

星暹记者 尤东婕

阅读 4138 次数 最后修改于 星期五, 21 7月 2017 00:33
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