星期一, 11 7月 2016 23:44

2016年泰国曼谷房价报告及曼谷房地产区域房价升值分析

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2016 第一季曼谷市区公寓住宅(期房)价格 2016 第一季曼谷市区公寓住宅(期房)价格 泰国房产网

方兴未艾的泰国房地产市场对于各位新入门的童鞋们属于新兴市场,泰国经济发展增幅高于邻国,也使得上层消费者及国外投资者选择在泰国购置投资型房产,而且多为高档公寓。 为了帮助大家对曼谷购房时有更直观的了解,泰国房产网在此特调研划分了泰国首都曼谷的投资区域,曼谷公寓房产等级分类、以及泰国曼谷房价增值报告。

2016.Q1曼谷房价等级分类

1. 素坤逸区 Sukhmvit (曼谷最大住宅商业区)

素坤逸大街1-65巷以及2-44巷以及在此范围内的其它巷都泛称为曼谷素坤逸区,素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区,这里配有BTS轻轨捷运,众多写字楼办公室,是重要的CBD发展区,也是外国人(以日本人最为集中)和泰国人最重要的居住区,占据了曼谷市区面积的31%。同时素坤逸区也是目前曼谷公寓供应量最大的区域。

Edge Sukhmvit 23

推荐楼盘:上思睿Edge Sukhmvit 23

素坤逸片区大多数的公寓由于地价攀升,(参见:泰国地价)现在基本所有大牌开发商在素坤逸区新开盘期房均定位为为中高档、高档以及豪宅公寓,这两个档次的公寓今后的出租和转售市场将会继续走热,尤其是两房的出租和转售市场。 豪华公寓和超级豪宅公寓由于房产定位,通常都是大号一房、两房、三房甚至阁楼套房,故目前以豪宅均价30万泰铢/平米来算,最小50平米单元的起价都会在千万泰铢以上,加上素坤逸区豪华和超级豪宅型公寓极其有限的供应量(超级豪宅一般每个楼盘单元不会超过200户),在这个土豪倍出的年代,素坤逸区针对本地及国外高端新贵客户的豪华公寓和超级豪宅今后的出租和转售价格会因需求旺盛而继续高涨。

2. 是隆/沙吞区 Silom/Sathon(曼谷老牌CBD金融、商业区)

根据2019年泰国财政部数据报告,曼谷是隆Silom地价位列曼谷榜首,土地单价超越曼谷无线路,奔集一带。曼谷是隆区是曼谷最老牌的CBD金融住宅区,临近的商办大楼包括CP大厦,United大厦,泰国盘谷银行总部,和众多沙吞区高层建筑及银行和企业总部大楼,同时也是泰国重要的文化区与历史遗迹保护区,该区发展成熟,目前大部分为高层建筑,生活机能优异,是隆/沙吞区也是曼谷第二大住宅区,我们在这里眼见的大部分高层建筑在上世纪90年代以前即已建成,象征着曼谷的古老、现代,代表繁华和传统的融合与沉淀。再加上曼谷的交通规划,使得曼谷是隆/沙吞区随着城市发展而青春永驻、活力无限,更是坐拥了曼谷“黄金三角” 的核心包围区。

The Lofts Silom

泰国雷蒙置地最新现房 The Lofts Silom

根据泰国财政部的最新数据显示,从2016年-2019年,曼谷BTS沿线地价上涨100-150%,泰国整体地价平均上涨15%,而地价最高的仍为曼谷是隆区,在2012-2015年间,是隆区购地价为21万泰铢/平方米,2016年为25万泰铢/平方米,价格上涨了17.65%,然而,在2015年实际购地价即达到每平米25万泰铢,在2015年最后一个季度,是隆区的价格进一步上涨了20%,2016年增幅继续持续扩大。如今是隆、沙吞地段新开发的公寓项目的房价更是达到每平方米30万泰铢,投资回报率为每年4-7%,价格升高的因素多由地块有限,且再没有什么任何空地可用于开发大型项目。

未来,这里也将强势升级,而把握住这一投资置业风口,不仅能提前享受优质资源,更是在未来房价升值潜力的预测下提前拔得头筹,把握时代发展的脉搏。

Ashton Silom Bangkok 1

曼谷是隆路最新奢华现房Ashton Silom

由于是隆区多数空置地块由泰国皇家资产管理局所属,除了15年前“最新”建好的西罗科塔Sirocco Tower是唯一的”新建筑”外,是隆路还没有开发过任何新的大型房产项目。

ritz carlton bangkok

曼谷顶级地标豪宅:丽思卡尔顿酒店公寓

Klass Silom Bangkok Sale

曼谷低密度豪华楼盘Klass Silom,距曼谷银行总部步行仅100米

3. 中心隆披尼 Central Lumpini

中心隆披尼区Central Lumpini是曼谷顶级区域,区域内集中了精华商业中心和豪宅地标,包括了无线路Wireless Road、奔集路Ploen Chit(曼谷超豪华地标建筑集中地,参见:2019年曼谷奔集-奇隆区:泰国豪华地产新地标, Rajadamri, 奇隆Chidlom, 朗双Langsuan, Sarasin Ruamrudee Roads。中心隆披尼区现在所有空置或理论上可开发地块情况和是隆/沙吞区一样,都是由泰国皇家资产管理局所属,土地极度稀缺。

98 WIreless

98 Wireless(美国大使馆邻居)

  • 中心隆披尼房价增幅:中心隆披尼区由于土地稀缺,新盘开盘数量屈指可数,区内预售期房售价仅比去年同期上涨了1.5%至241,700泰铢/平方米;
  • 2016年一季度,中心隆披尼区高端公寓市场均价为200,833泰铢/平方米,是曼谷房价最高的区域。
  • 优秀楼盘推荐: 28 Chidlom by SC Asset, 98 Wireless(美国大使馆邻居),  Klass LangsuanNoble Ploen Chit

4. 巴吞旺区 Pathumwan

巴吞旺区包括 Ratchaprarop, 帕亚泰Phayathai, Sri Ayutthaya and 碧武里路1-37巷Petchaburi

  • 巴吞旺Pathumwan区内预售期房售价比去年同期上涨了7.2%至188,000泰铢/平方米;
  • 楼盘推荐:The Reserve Siam

5. 湄南河区 Riverside (滨河豪宅区)

ICONSIAM

湄南滨河区顶级豪宅暹罗之印ICONSIAM

湄南滨河区的房价增速现在非常惊人,该区房价因暹罗之印ICONSIAM四季酒店公寓Four Seasons Private Residences(非永久产权)两个超级豪宅的相继开盘而暴增,比去年同期上涨了20.5%,现在区域内期房公寓均价为263,000泰铢/平方米;曼谷Sathorn CBD---曼谷的几何中心,Sathorn在最少的150年前,被称为“Charoen Krung商业区”,是曼谷第一个最早沿着湄南河同行的商业区,历史冲刷证明了Sathorn CBD的荣耀,加上两条现有的大规模快速公交线路,加上轻轨BTS和城市BRT快速捷运,跨越这个最为主要的金融区。使得该区域湄南河地价快速上涨,拉升周边房价以每年8%-10%的速度上涨,Sathorn湄南河沿岸的发展是全曼谷最早完善的城市资源配套地段,成为曼谷酒店、高端住宅租赁市场最火爆的区域,该区重点推荐新完工的高层楼盘Rhythm Sathron,均价仅15万泰铢每平米,可谓是这里最具性价比的楼盘。

6. 素坤逸外区 Outer Sukhmvit

素坤逸外区主要是指曼谷素坤逸44-76 65-115之间的区域。

Mori Haus by Sansiri

Mori Haus(上思睿最新小低层楼盘)

  • 素坤逸外区是曼谷主要住宅区内房价唯一下跌的区域,现在房价为150,000泰铢/平米,比去年同期该区公寓均价下跌了10%。房价下跌的原因主要是因同时期开盘的偏远中低端公寓太多而拉低了房产均价。如过去几月上思睿新开盘的 The Line Sukhmvit 71 房价亦在18万/平。
  • 楼盘推荐:Mori Haus(上思睿最新小低层楼盘),同区域上思睿打造的T77社区现在的房价比最初有涨一倍。

7. 曼谷周边区域

除了以上6大区块,曼谷市区周边区域主要是:拉玛九区Rama 9, 拉差达Ratchadapisek, 拉抛Ladphrao, 蓝康恒Ramkhamhaeng, 帕凤优庭Paholyothin, 吞武里Thonburi。

这里要介绍的是以地铁MRT Phra Rama 9为中心的拉玛九区,被称为规划中的曼谷新CBD区域Rama 9,当时拟建东南亚第一高楼曼谷Super Tower超级塔(现已取消),整个Rama9区当时重点热炒“超级塔”概念,但随着项目被取消,当前区域发展也并不成熟,周边商业与沙吞,素坤逸等区还是有较大差距。除了拉玛九区Rama 9,作为偏远郊区的拉抛,拉差达,蓝康恒,帕凤优庭,吞武里等这些周边区域由于发展周期过于漫长,房价虚高等原因,所以并不建议在此置业投资。

Rama 9

曼谷Rama9周边也有众多百货商场,可能会吸引更多的上班族到达这一区块,拉玛九区Rama9,该区现有大型百货商场Central Plaza、著名连锁超市Robison,“联合利华”亚太企业总部,2016年底完工的商办大楼“G Tower”,以及大型写字楼第九塔“The 9th Towers”。

  • 推荐楼盘:Life Asoke Rama9, Ashton Asoke Rama9

泰国曼谷房价增长及房产增值总结:

是隆/沙吞、素坤逸区和中心隆披尼区三个片区已竣工高端永久产权公寓的平均转售价格持续上涨,房价上涨时间已超过15年,增幅非常稳定,没有暴涨或暴跌的楼市泡沫迹象。

2015年,曼谷高端公寓市场的平均转售价格上涨了7.2%;2016年一季度,上涨了4.8%。其中,中心隆披尼区和素坤逸区均上涨了5%;是隆/沙吞区上涨了4.5%。(参见:泰国曼谷高端公寓房价过去5年强势增长80%

由于曼谷顶级地段地块的稀缺以及顶级地段地价的持续增长,不计4-6%的出租回报收益,在这些地段公寓的房价增值约为每年7%。越来越多的购房者购置公寓用于自住并进行长期投资,以及越来越多的短期炒房者随着楼盘的竣工与房价的增长逐步退出公寓市场,目前曼谷公寓市场仍属于健康发展,没有楼市泡沫的迹象(2030年曼谷捷运建设概念依计划会全面完工,所以曼谷房价增长盛宴留给众多土豪、小伙伴们的时间仍然会有10多年。

曼谷BTS MRT捷运扩张图

泰国曼谷捷运系统对比:2019年 vs 2029年

如上图所示,泰国曼谷BTS空轨,MRT地铁捷运系统将会在由现在的69个站点2029年拓展为具有300个站点庞大捷运网络,庞大的基建投资和随之而来的城市生活便利性的极大提升都造成了现在曼谷地价以及曼谷房价的飙升,2029年到来之前,曼谷整座城市将会更加活跃和繁荣。

曼谷将超越东京和伦敦

2029年曼谷城市捷运将超越东京和伦敦

10年以后,在2029年,泰国首都曼谷将拥有14条捷运线,共367个捷运站,捷运系统总长550公里,覆盖曼谷市区及周边共4,762平方公里,服务人口总数超过1500万。

届时泰国曼谷城市捷运系统规模和便利程度将超越日本东京和英国伦敦(目前东京捷运线长292公里,274个捷运站;伦敦捷运线长408公里,275个捷运站)媲美全球主要大都市。

了解更多:泰国曼谷BTS轻轨及MRT地铁沿线公寓楼盘价格飙升

在曼谷,位于中央商务区(CBD)的高层公寓在交房后的两年间为投资者提供了高达以50%为起步的资本收益,在交房后的第四年更增至65%。如果持有公寓长达十年,则可为投资者产生100%的投资回报。地段较好的市郊公寓同样受欢迎,在三至六年间为投资者产生了约40%的投资回报。(举个栗子:地产开发商Ananda公司老总今年年初一次说明会上透露,他本人在10年前BTS Thong Lo站不远购入一套公寓,当时的售价居然高达8万泰铢/平米!当时他全家都一致认为他吃错了药,丧心病狂,但是这套房他去年以18万/平的价格卖掉了。)

泰国房产网分析:目前是隆/沙吞、中心隆披尼区和素坤逸区三区BTS捷运沿线新开盘公寓定价均为3年后的溢价,也就是说,你是2016年买的房子但是享受的是2019年的价格,开发商已提前占用了购房者很大部分未来升值空间。当然不排除未来曼谷房价也高企到世界顶级水平如现在的香港楼市。以发展的眼光看问题,虽然当下动辄20万以上/平的高价触目惊心,但是未来同样的公寓涨到40万-60万又有什么不可能的呢?记住了,泰国房产可是有永久产权,有地契的哦。

总之,曼谷房产投资升值空间依然巨大,但选好楼盘单元以及好的入手价格仍是决定你未来投资成功的关键。

关于泰国房产,了解更多:2016年泰国芭堤雅房价报告及主要区域房价升值分析

阅读 89892 次数 最后修改于 星期日, 11 10月 2020 23:49
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