星期一, 11 7月 2016 23:44

2016年泰国曼谷房价报告及主要区域房价升值分析

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2016 第一季曼谷市区公寓住宅(期房)价格 2016 第一季曼谷市区公寓住宅(期房)价格 泰国房产网

方兴未艾的泰国房地产市场对于各位新入门的童鞋们属于新兴市场,为了帮大家对曼谷购房时有更直观的了解,我们在此特参照CBRE划分了曼谷的公寓房产等级分类、曼谷投资区域,以及泰国曼谷房价增值报告。

2016.Q1曼谷房价等级分类

1. 素坤逸区 Sukhmvit (曼谷最大住宅商业区)

素坤逸大街1-65巷以及2-44巷以及在此范围内的其它巷都泛称为曼谷素坤逸区,素坤逸区是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区,这里配有BTS轻轨捷运,众多写字楼办公室,是重要的CBD发展区,也是外国人(以日本人最为集中)和泰国人最重要的居住区,占据了曼谷市区面积的31%。同时素坤逸区也是目前曼谷公寓供应量最大的区域。

素坤逸片区大多数的公寓由于地价攀升,(参见:泰国地价)现在基本所有大牌开发商在素坤逸区新开盘期房均定位为为中高档、高档以及豪宅公寓,这两个档次的公寓今后的出租和转售市场将会继续走热,尤其是一房的出租和转售市场。 豪华公寓和超级豪宅公寓由于房产定位,通常都是大号一房、两房、三房甚至阁楼套房,故目前以豪宅均价25万泰铢/平米来算,最小50平米单元的起价都会在千万泰铢以上,加上素坤逸区豪华和超级豪宅型公寓极其有限的供应量(超级豪宅一般每个楼盘单元不会超过200户),在这个土豪倍出的年代,素坤逸区针对本地及国外高端新贵客户的豪华公寓和超级豪宅今后的出租和转售价格会因需求旺盛而继续高涨。

2. 是隆/沙吞区 Silom/Sathon(曼谷老牌CBD金融、住宅区)

是隆/沙吞区域主要包括是隆、沙吞、萨拉丹Sala Daeng(曼谷传统的亿万富豪住在区,对曼谷房产市场来说,在曼谷萨拉丹购置豪宅可做相当于时尚品里入手LV、GUCCI奢侈品的类比,萨拉丹小巷里众多稍显古老的豪宅建筑们无不隐约宣示着泰国富五、六代房主们的背景、声望与财富。所以说要在曼谷做土豪?不可错过萨拉丹!豪宅推荐:萨拉丹一号)、素拉旺、 Narathiwas-Ratchanakarin (Chan Road北路) ,该区是曼谷最为老牌的CBD金融住宅区,现在我们在该区眼见的大部分高层建筑在上世纪90年代以前即已建成,象征着曼谷的古老、现代,代表繁华和传统的融合与沉淀。是隆/沙吞区也是现在曼谷第二大住宅区。

是隆区2016年土地收购价可能将上升至30万泰铢/平方米,价格升高的因素多由地块有限,且再没有任何空地可用于开发大型项目。由于是隆区多数空置地块由泰国皇家资产管理局所属,除了15年前“最新”建好的西罗科塔Sirocco Tower是唯一的”新建筑”外,是隆路还没有开发过任何新的大型房产项目。

ritz carlton bangkok

曼谷顶级豪宅:丽思卡尔顿酒店公寓

3. 中心隆披尼 Central Lumpini(曼谷顶级地段,房价最高)

中心隆披尼区Central Lumpini是曼谷最顶级区域,区域内集中了精华商业中心和豪宅地标,包括无线路、奔集Ploen Chit(未来曼谷超豪华地标建筑集中地,参见:2019年曼谷奔集-奇隆区:泰国豪华地产新地标, Rajadamri, 奇隆Chidlom, 朗双Langsuan, Sarasin Ruamrudee Roads。中心隆披尼区现在所有空置或理论上可开发地块情况和是隆/沙吞区一样,都是由泰国皇家资产管理局所属。短期内不会有大型公寓地产项目上马。

  • 中心隆披尼房价增幅:中心隆披尼区由于土地极度稀缺,新盘开盘数量屈指可数,区内预售期房售价仅比去年同期上涨了1.5%至241,700泰铢/平方米;
  • 2016年一季度,中心隆披尼区高端公寓市场均价为200,833泰铢/平方米,是曼谷房价最高的区域。
  • 优秀楼盘推荐:Klass LangsuanNoble Ploen Chit, The Address ChidlomQ Chidlom

4. 巴吞旺区 Pathumwan

巴吞旺区包括 Ratchaprarop, 帕亚泰Phayathai, Sri Ayutthaya and 碧武里路1-37巷Petchaburi

  • 巴吞旺Pathumwan区内预售期房售价比去年同期上涨了7.2%至188,000泰铢/平方米;
  • 楼盘推荐:The Reserve Siam

5. 湄南河区 Riverside (滨河豪宅区)

ICONSIAM

湄南滨河区顶级豪宅暹罗之印ICONSIAM

湄南滨河区的房价增速最为惊人,该区房价因暹罗之印ICONSIAM四季酒店公寓Four Seasons Private Residences(非永久产权,无地契)两个超级豪宅的相继开盘而暴增,比去年同期上涨了20.5%,现在区域内期房公寓均价为263,000泰铢/平方米;

6. 素坤逸外区 Outer Sukhmvit

素坤逸外区主要是指素坤逸44-76巷和 65-115巷之间的区域。

  • 素坤逸外区是曼谷主要住宅区内房价唯一下跌的区域,现在房价为150,000泰铢/平米,比去年同期该区公寓均价下跌了10%。房价下跌的原因主要是因同时期开盘的中低端公寓太多而拉低了房产均价。如过去几月上思睿新开盘的 The Line Sukhmvit 71 房价亦在18万/平,并没有低到那里的样子。
  • 优秀楼盘推荐:Mori Haus(上思睿最新小低层楼盘)

7. 曼谷周边区域

除了以上6大区块,曼谷市区周边区域主要是:拉差达Ratchadapisek, Rama 9, 拉抛Ladphrao, 蓝康恒Ramkhamhaeng, 帕凤优庭Paholyothin, 吞武里Thonburi。

曼谷周边区域房产投资,泰国房产网最为看好的是以地铁MRT Phra Rama 9为中心,作为规划中的未来曼谷新CBD区域Rama 9,以及正在施工建设的东南亚第一、世界第三高楼曼谷Super Tower超级塔,就像在北京国贸旁边买房子,在上海中心大厦旁边买房子,在香港IFC旁边买房子以及在台北101大楼旁边买房子那么任性。

Rama 9

随着超级塔以及众多百货商场的建成,将会再吸引更多的上班族到达这一区块,届时拉玛九区Rama9未来预估每日上班族高达3万人,而到达拉玛九区Rama9的百货公司人流量预估也将达到4.8万余人,未来BTS橘色线的延伸,会使Rama9区到达曼谷各区变得更加便利。 拉玛九区Rama9,该区现有大型百货商场Central Plaza、著名连锁超市Robison,“联合利华”亚太企业总部,2016年底完工的商办大楼“G Tower”,以及大型写字楼第九塔“The 9th Towers”,都坐落在超级塔旁,曼谷超级塔由此也被台湾人视为类似于象征台北繁荣的信义计划区101大楼。

  • 推荐楼盘:The Line Asoke(20万泰铢/平起), Rhythm Asoke(因即将完工,Rhythm Asoke 1期项目现在现在泰国房产网有众多短线投资人低价抛售单元,均价在14万泰铢/平米,性价比一级棒,欢迎咨询)

泰国曼谷房价增长及房产增值总结:

是隆/沙吞、中心隆披尼区和素坤逸区三个片区已竣工高端永久产权公寓的平均转售价格持续上涨,房价上涨时间已超过15年,增幅非常稳定,没有暴涨或暴跌的楼市泡沫迹象。

2015年,曼谷高端公寓市场的平均转售价格上涨了7.2%;2016年一季度,上涨了4.8%。其中,中心隆披尼区和素坤逸区均上涨了5%;是隆/沙吞区上涨了4.5%。(参见:泰国曼谷高端公寓房价过去5年强势增长80%

由于曼谷顶级地段地块的稀缺以及顶级地段地价的持续增长,不计4-6%的出租回报收益,在这些地段公寓的房价增值约为每年7%。越来越多的购房者购置公寓用于自住并进行长期投资,以及越来越多的短期炒房者随着楼盘的竣工与房价的增长逐步退出公寓市场,目前曼谷公寓市场仍属于健康发展,没有楼市泡沫的迹象(预计曼谷楼市会在2030年左右形成最大泡沫,因到时曼谷的捷运建设概念依计划会全面完工,所以曼谷房价增长盛宴留给众多土豪、小伙伴们的时间仍然会有10多年。

了解更多:泰国曼谷BTS轻轨及MRT地铁沿线公寓楼盘价格飙升

在曼谷,位于中央商务区(CBD)的高层公寓在交房后的两年间为投资者提供了高达以50%为起步的资本收益,在交房后的第四年更增至65%。如果持有公寓长达十年,则可为投资者产生100%的投资回报。地段较好的市郊公寓同样受欢迎,在三至六年间为投资者产生了约40%的投资回报。(举个栗子:地产开发商Ananda公司老总今年年初一次说明会上透露,他本人在10年前BTS Thong Lo站不远购入一套公寓,当时的售价居然高达8万泰铢/平米!当时他全家都一致认为他吃错了药,丧心病狂,但是这套房他去年以18万/平的价格卖掉了。)

泰国房产网分析:目前是隆/沙吞、中心隆披尼区和素坤逸区三区BTS捷运沿线新开盘公寓定价均为3年后的溢价,也就是说,你是2016年买的房子但是享受的是2019年的价格,开发商已提前占用了购房者很大部分未来升值空间。当然不排除未来曼谷房价也高企到世界顶级水平如现在的香港楼市。以发展的眼光看问题,虽然当下动辄20万以上/平的高价触目惊心,但是未来同样的公寓涨到40万-60万又有什么不可能的呢?记住了,泰国房产可是有永久产权,有地契的哦。

总之,曼谷房产投资升值空间依然巨大,但选好楼盘单元以及好的入手价格仍是决定你未来投资成功的关键。

阅读更多:2016年泰国芭堤雅房价报告及主要区域房价升值分析

阅读 39751 次数 最后修改于 星期六, 18 3月 2017 16:28
泰国房地产

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