星期一, 11 5月 2015 13:26

世界经济大环境下芭提雅旅游地产投资分析

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世界经济大环境下的芭提雅旅游地产投资分析 世界经济大环境下的芭提雅旅游地产投资分析 泰国房产网

泰国拥有无数令人赞叹的名胜,独特的风情以及文化,被世人称为“微笑的国度”,既是礼仪之邦,也是逍遥胜地。芭提雅位于曼谷东南147公里处的春武里府,印度支那半岛和马来西亚半岛的中间的暹罗湾处,区域面积53.44平方公里,风光绮丽,气候宜人,年平均温度为26摄氏度,以阳光、沙滩、海鲜名扬天下,是世界著名的度假胜地,也是泰国旅游业的支柱之一。

一,芭提雅的发展

芭提雅的发展起源于上世纪六十年代,那时的芭提雅还只是一个小渔村,越战期间驻扎在泰国东北部乌汶军事基地的美军人员,一遇到休假就奔向这个美丽的海滩,同年,泰国政府认为此处月牙型的海滨有其得天独厚的优势,于是拨出专款并鼓励国内外投资开发,芭提雅由此被划为特区,从此默默无闻的芭提雅开始了飞速的发展,并迅速成长为东南亚一颗璀璨的明珠,号称“东方夏威夷”。如今的芭提雅拥有近30公里的海岸线,滩长,沙细,水清,令人神往,沿海公路,南北纵深,遍布餐厅,酒吧,商店,舞厅等一系列服务设施。前往度假的人群络绎不绝,如今,昔日小渔村的各个街道,山坡均被各式豪华酒店,会所,以及高档公寓所代替。

二,芭提雅公寓投资的优势

自本世纪以来,芭提雅的旅游人口正在以“超音速”的规模增长,2014年,这个仅仅50多平方公里的小城便接待了全世界超过960万的游客,且这个数字还在以每年4.5%的速度增长,预计2020年将达到2000万人次。海滩边各式的酒店已无淡旺季之分,常年爆满,于是乎,为享受这得天独厚的资源,酒店式公寓的市场逐步扩大。根据全球房地产导览的相关数据,芭提雅公寓的投资回报率平均为6.35%-8%,普通公寓平均价格在每平米1600美金至2500美金,海景公寓价格略贵,为每平米2500美金至3500美金,且泰国公寓多为“拎包入住”,无其他成本,一套公寓出租平均仅需10年便可收回本金。从另一方面讲,泰国公寓为永久产权,只需要中国二线城市的平均价格,便可终生享受高档度假酒店的设施与服务,何乐而不为之。

三,从全球市场情况看芭提雅公寓投资

1. 经济环境

最近最热的话题当然是宽松政策,整个欧洲的量化宽松政策(QE)是18个月1.6万亿欧元,与上一轮美国24个月1.6万亿美元的QEIII几乎相同,从美国上一轮QE后资产价格快速回归,消费回归,就业回归的情况可以看出本次QE对于欧洲经济的重要性。如今全世界绝大部分国家都加入到了QE的行列,这是一种趋势,泰国也应不例外,QE宽松所导致的结果就是国家债务上升,为了还债,所有国家都会倾向于把债务证券化,将债务发布,或者说,由于证券化有了大量的债务供应,导致利率降低。利率降低,资本市场的情况会非常乐观,中产阶级的购买力会得到增强,同时对于依靠贷款的房地产开发商来说也是一次利用宽松环境调整负债比率,将资产做大做实的机会。开发商资产负债情况优化对于投资者而言的利好即是所开发的项目遇到资金问题的机率变小,建成后使用的年限延长,使得投资者可以在更长的时间内享受到高档且舒适的服务。机率是无法预测且与风险系数成正比的,相比较而言房产市场则拥有稳定的“PE”值。另一方面从资本结构来讲,拥有杠杆的金融资产均有贬值的风险,如此看来,价格低廉,且旅游资源丰富的芭提雅公寓项目投资就成了最佳选择。

2. 投资选择

降息会造成短暂的“牛市”,那资金是否合适大量投入到股市?我们拿中国举例来说,中国自改革开放以来,资本市场流动性增长惊人,每年均在20%上下,可是大量增长的资本流动性第一去了产业,第二去了房地产,第三去了煤、石油、铁矿等大宗商品,导致股市、债市的投入不够,使得中国股市的收益率多年与活期存款利率基本持平,于是,我们便看到过去几年以来,GDP上涨,企业利润上涨,房价上涨,实业上涨,大宗商品价格上涨,唯有股市基本没有变化。并且,房价上涨,使得资金迅速流入房市,股市就更涨不起来,形成循环。因为中国并不缺钱,各方面的调控政策将使中国长期处在降息的通道上。泰国SET显然从各方面数据来讲都无法与中国相比,虽然它的PE估值与欧美成熟市场相近,然而“皇冠上的钻石”分布不均,一夜暴富的机率是无法预测且与风险系数成正比的,相比较而言房产市场则拥有稳定的“PE”值。另一方面从资本结构来讲,拥有杠杆的金融资产均有贬值的风险,如此看来,价格低廉,且旅游资源丰富的芭提雅公寓项目投资就成了最佳选择。

3. 投资形势

由于中国经济的“去产能过剩”过程,经济放缓,人民币停止升值,股市、房产市场均处于尴尬境界之时,海外投资逐渐盛行,中国人去年在美国买了220亿美元的房产,在澳洲买了280亿美元的房产,伦敦由于中国买家过多,这两年房价上涨超过20%,然而,欧美国家房产投资门槛较高,且存在收益率无法冲抵国内贷款利率的风险,而泰国房地产正处发展期,芭提雅乃至整个泰国的房地产平均价格远低于欧美国家,甚至低于部分中国的省会城市,中央商贸区与其他区域的价格比仅为3比1,远低于伦敦​​,纽约,东京的10比1,发展潜力巨大,无泡沫化现象,且所有公寓物业均为永久产权,无公摊,无使用税,无论是出租,转售,或是自住,性价比都非常高。

SixthElement pattaya

泰国芭提雅最新海景项目第六元素SixthElement Na Jomtien

四,芭提雅旅游、酒店、公寓业发展

1. 泰国旅游业是酒店、公寓业发展的坚实基础

泰国的旅游产业于1979年与国际贸易、投资、外汇收益、劳务输出等产业手段一起被纳入泰国第四个自然经济发展计划。 80年代,泰国进入一个国民生产总值飞速发展的时期,特别是1987年“泰国旅游年”以及“泰王60华诞”等项目取得重大成功,使得泰国的旅游业成为经济体系中非常重要的一环。泰国的境外旅游人数也由1982年的不到200万人,上升至13年的近2,700万人。根据泰国旅游局数据显示,2010年泰国酒店共拥有342,255间客房,且该数值还在以每年7.6%的速度增长。其中芭提雅占到20%,仅次于首都曼谷,RoyalCliff Beach Resort, Dusit Thani Hotel等著名度假酒店也已成为芭提雅当地载入史册的地标型酒店,为芭提雅旅游业的发展作出过坚实的贡献。

2. 投资环境改善,为酒店业的崛起提供了广阔的空间

泰国与其他东南亚国家相比,先进的经济体制,安全的政治环境,以及对投资者的保护政策使得2004年后境外的酒店投资者数量直线上升。此外,泰国政府为近一步吸引投资者,泰国投资厅给予税金减免,经营特许权,允许外资持有超过法定49%的持股比例等多项鼓励政策,伴随着东盟一体化,超过6亿人口的东盟十国将共同打造一个旅游市场,“东盟共游圈”将会在期待的视野中展现。旅游事业的兴旺必然带来大量的人流和商机,给原本就呈发展势头的酒店、公寓业未来崛起提供了更为广阔的空间。

 centric sea hotel

泰国芭提雅中心海酒店公寓Centric Sea

3.注重环保,打造旅游酒店业的未来

旅游发展将在某种程度上造成一定的环境问题,因此自上世纪90年代,一批注重环保的酒店集团开始崭露头角,近期在芭提雅同样以注重环保的房地产开发商Fragrant集团开发的大型滨海度假项目SixthElement Na Jomtien引起了很好的市场反应。以及泰国房产网独家推出的中心海酒店Centric Sea管理计划,将泰国著名地产商SC Asset旗下开发的高档海景项目中心海公寓加入至酒店运营的合作与管理,并打造专属品牌,将买家购买的房产实际出租,效益最⼤化,以进⾏统一经营。

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